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「検索用情報の申出」とは？住所変更登記義務化の負担を減らす新制度
「検索用情報の申出」と聞いても、多くの方には馴染みのない言葉かもしれません。これは、2026年4月1日から施行される「住所等変更登記の義務化」に伴い、不動産所有者の負担を軽減するために新設された、非常に重要な制度です。
この申出を一度行っておけば、その後、住民票上の住所変更が確認された場合、法務局から本人に意思確認が行われ、本人の了解を得た上で、登記簿上の住所が職権で変更されるようになります。この仕組みを「スマート変更登記」と呼びます。
つまり、検索用情報を申し出ておけば、住所変更のたびにご自身で住所等変更登記を申請する負担を軽減できる可能性があります。本記事では、この便利な制度の基本から、特に住宅ローンを利用して抵当権を追加設定する際に生じがちな具体的な問題とその対処法まで、専門家である司法書士が分かりやすく解説します。
この制度の全体像については、住所変更登記の義務化の概要で体系的に解説しています。
なぜこの制度が始まった？住所変更登記の義務化が背景に
この制度が創設された背景には、深刻化する「所有者不明土地問題」があります。これまで住所変更登記は任意であったため、登記簿上の所有者の住所が古いまま放置されているケースが全国で多発しました。その結果、相続が発生しても所有者を特定できず、不動産取引の阻害や、公共事業の遅延といった社会問題を引き起こしていたのです。
そこで、不動産の所有者情報を常に最新の状態に保つため、2026年4月1日から、不動産の所有者は住所や氏名に変更があった場合、その変更日から2年以内に登記申請をすることが法律で義務付けられました。この義務化とセットで、所有者の手続き負担を軽くするために「検索用情報の申出」制度が導入されたというわけです。なお、相続登記の義務化に伴い、簡易的に義務を履行できる相続人申告登記という制度も始まっています。
より詳しい情報については、以下の法務省の特設ページもご参照ください。
申出のメリットは？手続きの手間と費用を将来的に削減
検索用情報を申し出る最大のメリットは、将来にわたって住所変更登記に関する手間と費用を削減できる点にあります。
具体的には、以下の2点が挙げられます。
- スマート変更登記の対象になる：一度申出をすれば、その後は引越しのたびにご自身で住所等変更登記を申請する負担を軽減できます。登録免許税もかかりません。
- 過料のリスクを回避できる：申出をしない場合、住所変更のたびに2年以内の登記申請義務が発生します。この義務を正当な理由なく怠ると、5万円以下の過料（行政罰）の対象となる可能性があります。申出をしておくことで、この義務を履行し忘れるリスクを抑えやすくなります。
このように、事前の簡単な手続きで、将来の負担とリスクを効果的に回避できるのが、この制度の大きな利点といえるでしょう。この不動産登記の住所変更登記が義務化された背景や詳細についても、併せてご確認ください。
【本題】抵当権追加設定で土地の検索用情報が未登録の場合の対処法
ここからは、抵当権追加設定時に問題となりやすい点を確認します。特に注意が必要なのが、「制度開始前（2025年4月21日より前）に取得した土地に、後から新築した建物の抵当権を追加で設定する」というケースです。
例えば、以前から所有していた土地の上に住宅ローンを組んで家を新築する場合を考えてみましょう。この場合、建物の所有権保存登記と抵当権設定登記を申請する際に、建物については検索用情報を申し出ることができます。しかし、土地については制度開始前に取得しているため、検索用情報は未登録のままです。
この結果、「建物は検索用情報が登録済み、土地は未登録」という、情報の不一致が起きてしまうのです。これは、将来思わぬ手間やリスクにつながる可能性があります。
なぜ問題？土地と建物で情報の登録状況が違うとどうなるか
土地と建物で検索用情報の登録状況が異なると、具体的にどのような不都合が生じるのでしょうか。
最大の問題は、将来あなたが住所変更をした際に起こります。検索用情報が登録されている建物は、スマート変更登記によって自動的に住所が新しいものに更新されます。しかし、未登録の土地は自動更新の対象外です。そのため、土地については、別途ご自身で法務局へ住所変更登記を申請しなければなりません。
これを怠ると、土地の住所変更登記義務（変更後2年以内）に違反することになり、過料の対象となるリスクが生じます。建物の住所は自動で変わるため、土地の手続きだけを失念してしまう可能性は十分に考えられます。このように、手続きが二度手間になるだけでなく、意図せず法律上の義務違反となる可能性があります。場合によっては、登記簿と住民票で氏名の漢字や住所が違う状態が長く続いてしまうことにもなりかねません。
解決策：土地について「単独申出」を追加で行うのがベスト
この問題を解決するための最も確実で合理的な方法は、建物の登記とは別に、土地について「検索用情報の単独申出」を追加で行うことです。
単独申出とは、他の登記申請と同時ではなく、検索用情報の申出だけを単独で行う手続きを指します。これを建物の登記手続きと並行して行っておくことで、土地と建物の両方がスマート変更登記の対象となり、将来の住所変更に漏れなく対応できるようになります。
手続きの漏れを防ぎやすく、将来の住所変更登記に関する手間やリスクを軽減できるため、有力な選択肢の一つといえます。
【3ステップで解説】司法書士に依頼する場合の具体的な流れ
この「土地の単独申出」を司法書士に依頼する場合、手続きは非常にスムーズに進みます。ご自身で複雑な手続きについて悩む必要はありません。
- ステップ1：司法書士への相談と依頼
建物の所有権保存登記や抵当権設定登記を依頼する際に、「土地についても検索用情報の単独申出をお願いしたい」と一言お伝えください。 - ステップ2：必要書類の準備
ご本人様確認のための書類（運転免許証など）のほか、手続きに必要な情報を確認しながら準備します。 - ステップ3：手続き完了の報告を待つ
その後の申出手続きは、司法書士が必要な確認を行いながら進めます。手続きが完了しましたら、当事務所からご報告いたします。
このように、専門家にご依頼いただければ、お客様の負担は最小限に抑えられます。手続きについてご不明な点があれば、いつでも当事務所の無料相談をご利用ください。
検索用情報の申出方法を解説【ご自身で行う場合】
もちろん、ご自身で検索用情報の申出を行うことも可能です。手続きには「オンライン」と「書面」の2つの方法があります。ここでは、それぞれの方法について解説します。
オンライン申出：「かんたん登記申請」を利用する方法
スマートフォンやパソコンをお持ちであれば、法務省が提供する「かんたん登記申請」システムを利用するのが手軽です。この方法は、専用ソフトのインストールやマイナンバーカードの読み取りが不要な点が大きなメリットです。
手続きの大まかな流れは以下の通りです。
- ウェブサイトにアクセスし、画面の指示に従って必要情報を入力します。
- 入力情報には、不動産番号や所有権の登記がある甲区の受付年月日・受付番号など、登記識別情報通知書や登記事項証明書を見ながら入力する項目が含まれます。
- 最後に、本人確認書類（運転免許証など）の画像をアップロードして送信すれば完了です。
手軽な反面、入力項目で迷われる方もいらっしゃるかもしれません。ご不安な場合は、無理せず専門家にご相談ください。当事務所でも、検索用情報の申出制度に関するご相談を承っております。
書面申出：申出書を法務局へ提出する方法
オンライン手続きが苦手な方は、書面で申し出ることもできます。
法務省のウェブサイトで申出書の様式をダウンロード・印刷し、必要事項を記入します。記入した申出書を、不動産の所在地を管轄する法務局へ郵送または持参して提出します。
郵送の場合は、書留郵便など記録が残る方法を利用し、封筒の表面に「検索用情報申出書在中」と記載しておくとよいでしょう。なお、複数の不動産をお持ちの場合でも、いずれか一つの不動産を管轄する法務局にまとめて申し出ることが可能です。
検索用情報の申出に関するよくあるご質問（Q&A）
最後に、この制度に関してよく寄せられるご質問にお答えします。
Q1. 検索用情報の申出は義務ですか？しないと罰則がありますか？
A. 申出自体は任意であり、申し出をしなかったことによる罰則はありません。
ただし、申出をしない場合は、住所等に変更があった日から2年以内にご自身で変更登記を申請する義務が生じます。この登記申請義務を正当な理由なく怠った場合には、5万円以下の過料の対象となる可能性があります。申出は、この将来の義務を果たすための最も簡単な予防策とお考えください。
Q2. 申出に費用はかかりますか？
A. 検索用情報の申出自体は無料で、登録免許税も不要です。
ただし、手続きの代行を司法書士にご依頼いただく場合には、別途、司法書士への報酬が必要となります。当事務所の料金については、ウェブサイトでご確認いただくか、お気軽にお問い合わせください。
Q3. 共有名義の不動産の場合、申出はどうすればよいですか？
A. 共有者全員が、それぞれご自身の情報について検索用情報を申し出る必要があります。
共有者の一人だけが申し出た場合、その申し出た方の情報しかスマート変更登記の対象にはなりません。他の共有者の住所が変更されても自動では更新されないため、共有不動産の場合は、共有者全員で手続きをされることをお勧めします。
まとめ：複雑な不動産登記は専門家である司法書士へご相談ください
今回は、「検索用情報の申出」制度について、特に抵当権の追加設定時における注意点と対処法を中心にお伝えしました。
この制度は、将来の住所変更登記の手間と費用を大幅に削減してくれる非常に便利なものです。しかし、本記事で解説したように、土地と建物で情報の登録状況にズレが生じるなど、専門的な知識がないと見落としやすい注意点もあります。
特に、住宅ローンの設定が関わるような重要な登記手続きでは、将来のリスクをできる限り抑えるためにも、専門家である司法書士に相談することが有効です。
八戸いちい事務所では、不動産登記に関するあらゆる対応業務を承っております。手続きに少しでもご不安な点があれば、どうぞお気軽にご相談ください。お客様の状況に合わせた解決策をご提案いたします。
