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【2026年4月施行】不動産の住所変更登記が義務化されます
「そういえば、引っ越したけど不動産の登記住所は昔のままだ…」
このように、心当たりがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。
これまで任意だった不動産の住所変更登記が、2026年（令和8年）4月1日から義務化されることになりました。これは、不動産をお持ちのすべての方に関わる、とても大切な法改正です。
この改正により、不動産の所有者は、住所や氏名に変更があった日から原則2年以内に登記申請をしなければなりません。
もし、正当な理由なくこの義務を怠ってしまうと、5万円以下の過料（罰則）が科される可能性があります。
「過去の引っ越しはどうなるの？」とご心配の方もいらっしゃるかと思いますが、今回の義務化は、法律が施行される前（2026年4月1日より前）の住所変更も対象となりますので、注意が必要です。
この記事では、なぜ住所変更登記が義務化されるのか、具体的な手続きや罰則、そして手続きの負担を軽くする新制度まで、専門家が分かりやすく解説していきます。ご自身の状況と照らし合わせながら、ぜひ最後までお読みください。
なぜ今、住所変更登記が義務化されるのか？
これまで任意だった手続きが、なぜ法律で義務付けられることになったのでしょうか。その背景には、社会問題となっている「所有者不明土地問題」があります。
所有者不明土地とは、登記簿を見ても所有者が誰なのか、どこにいるのかすぐに分からない土地のことです。住所変更登記がされないまま長い年月が経つと、登記簿上の住所と現在の住所が一致しなくなり、所有者に連絡が取れなくなってしまいます。さらに相続が重なると、事態はより深刻になります。
所有者と連絡が取れない土地は、公共事業を進める際の用地買収が難航したり、災害が起きたときの復興の妨げになったり、近隣の不動産取引が滞ったりと、社会経済活動の大きな足かせとなっていました。
この問題を解決するための一環として、まずは不動産の所有者を正確に把握することを目的に、住所変更登記が義務化されることになったのです。
住所変更登記義務化の3つのポイント
今回の法改正で、私たちが押さえておくべき重要なポイントは3つあります。ご自身の状況に合わせて、いつまでに何をすべきかを確認しましょう。
ポイント1：変更日から2年以内の申請が必須に
住所や氏名に変更があった場合、その変更があった日から2年以内に登記を申請する必要があります。
- 2026年4月1日以降に変更があった場合
→ 変更日から2年以内に申請が必要です。 - 2026年4月1日より前に変更があった場合
→ 施行日である2026年4月1日から2年以内、つまり2028年3月31日までに申請が必要です。
過去に引っ越しをされて手続きがまだの方は、2028年3月31日という期限を忘れないようにしましょう。
ポイント2：放置すると5万円以下の過料（罰則）の対象に
期限内に登記申請をしなかった場合、「正当な理由」がない限り、5万円以下の過料という行政上の罰則が科される可能性があります。
ただし、期限を1日でも過ぎたら即座に過料が科される、というわけではありません。まずは法務局の登記官から申請をするよう「催告」があり、その催告にも応じなかった場合に、過料の対象となる流れが想定されています。
また、重い病気で手続きができない、経済的に困窮しているといったケースでは、申請できなくても「正当な理由」があると認められ、過料が免除されることもあります。過度に心配する必要はありませんが、義務であることには変わりありませんので、早めの対応が大切です。
ポイント3：氏名変更（結婚・離婚など）も義務化の対象
今回の義務化は、住所の変更だけではありません。結婚や離婚、養子縁組などで氏名（姓）が変わった場合も対象となります。
氏名変更があった場合も、住所変更と同様に、変更日から2年以内に登記申請が必要です。もし、住所と氏名の両方が変わった場合は、1回の申請でまとめて手続きすることができますのでご安心ください。
住所変更登記の手続き方法と必要書類・費用
ここからは、実際に住所変更登記を行うための具体的な手順について見ていきましょう。
STEP1：必要書類を準備する
まず、登記申請に必要な書類を集めます。住所の変更を証明するために、以下のいずれかの書類が必要になります。
- 住民票の写し：登記簿上の住所から現在の住所までのつながりが記載されているもの。
- 戸籍の附票（ふひょう）：本籍地の役所で取得できる書類で、その戸籍が作られてからの住所履歴が記録されています。
引っ越しが1回だけで、前住所が登記簿上の住所と一致する場合は「住民票の写し」で足ります。しかし、複数回引っ越しをしている場合は、住民票だけでは住所の変遷を証明できないことが多く、その場合は「戸籍の附票」を取得する必要があります。
また、氏名の変更も伴う場合は、その事実を証明するために「戸籍謄本」も必要です。
STEP2：登記申請書を作成・提出する
必要書類が揃ったら、登記申請書を作成します。申請書の様式や記載例は、法務局のウェブサイトからダウンロードできます。
申請書が完成したら、必要書類とともに、不動産の所在地を管轄する法務局に提出します。提出方法は、法務局の窓口へ直接持参する方法と、郵送で提出する方法があります。
申請書を作成する際は、不動産の情報を登記簿謄本（登記事項証明書）の通りに正確に記載することが重要です。少しでも記載を誤ると、補正（修正）が必要になり、手続きが滞ってしまう可能性があります。
手続きにかかる費用は？
住所変更登記には、主に以下の費用がかかります。
- 登録免許税（国に納める税金）
不動産1個につき1,000円です。例えば、土地と建物の一戸建てをお持ちの場合は、土地1筆、建物1個で合計2,000円の登録免許税が必要になります。マンションの場合は、通常、土地の権利（敷地権）と建物（専有部分）で2,000円となることが多いです。 - 司法書士への報酬（依頼する場合）
手続きを司法書士に依頼する場合にかかる費用です。事務所によって異なりますが、1万5千円～3万円程度が一般的な相場です。 - その他実費
住民票や戸籍の附票の取得費用（1通300円程度）、郵送費などがかかります。
手続きの負担を軽減！「スマート変更登記」とは？
「毎回引っ越すたびに申請するのは面倒…」と感じる方も多いでしょう。そこで、国民の負担を軽減するために新設されるのが「スマート変更登記（職権登記）」という制度です。
これは、一度法務局に申し出ておけば、その後引っ越しなどで住民票の住所を変更した際に、法務局（登記官）が住基ネットの情報等を確認した上で、職権で住所等の変更登記を行う（スマート変更登記）という仕組みです。
この制度を利用すれば、将来の住所変更のたびに申請する手間が省け、申請忘れを防ぐことができます。DV被害者支援措置を受けている方など、一部利用できないケースもありますが、多くの方にとって便利な制度といえるでしょう。
住所変更登記に関するよくある質問（Q&A）
最後に、住所変更登記について皆様からよく寄せられるご質問にお答えします。
Q. 相続した不動産の場合、亡くなった人の住所変更登記は必要ですか？
原則として、亡くなった方（被相続人）の最後の住所が登記簿上の住所と異なっていても、相続を原因とする所有権移転登記（相続登記）を行う際には、亡くなった方の住所変更登記は省略できます。
ただし、遺言によって相続人以外の人に不動産を遺贈するような特殊なケースでは、住所変更登記が必要になることがあります。相続手続きは複雑な場合も多いため、ご不明な点があれば専門家にご相談ください。
Q. 複数回引っ越して、役所で昔の証明書が取れない場合は？
住民票の除票や戸籍の附票（除票）は、役所での保存期間が「消除（改製）された時期」によって異なり、平成26年6月20日以降に消除・改製されたものは150年間保存されますが、それ以前のものは保存期間が5年間のため交付を受けられないことがあります。
その場合は、「不在住証明書」や「不在籍証明書」といった他の書類を取得したり、登記済権利証（または登記識別情報通知）を添付したり、場合によっては「上申書」という特別な書類を作成して法務局に事情を説明する必要があります。
このようなケースは手続きが非常に複雑になりますので、ご自身で対応するのが難しいと感じたら、すぐに司法書士へご相談いただくことをお勧めします。
Q. 登記手続きは司法書士に依頼すべきですか？
ご自身で手続きを行うか、専門家である司法書士に依頼するかは、多くの方が悩むポイントだと思います。
引っ越しが1回だけで手続きがシンプル、かつ平日に役所や法務局へ行く時間が確保できるという方であれば、ご自身で手続きすることも十分可能です。
一方で、以下のような場合は、司法書士に依頼するメリットが大きいでしょう。
- 複数回引っ越していて、住所の証明が複雑な場合
- 所有している不動産の数が多い場合
- 仕事などが忙しく、手続きに時間をかけられない場合
- 不動産の売却や担保設定を控えており、確実に手続きを完了させたい場合
- そもそも手続き自体に不安を感じる場合
司法書士に依頼すれば、面倒な書類の収集や申請書の作成、法務局への提出などの手続きを代理・サポートしてもらえるため、ご自身の負担を軽減できます。八戸いちい事務所では、初回のご相談は無料で承っております。手続きにご不安な点やご不明な点がございましたら、どうぞお気軽にお問い合わせください。
