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・不動産の名義変更等が必要となる権利
相続が発生した際に、亡くなった方が所有していた不動産の名義の変更（所有権移転）の手続きの他、（根）抵当権の債権者や債務者になっていたときの名義の変更、借地の登記があった場合は、借地権の移転の登記など、不動産に関して相続人の方に移転する登記が必要になります。
不動産の遺産分割する方法には、大きく分けて、共有、現物分割、代償分割、換価分割の4種類の方法が考えられます。
当事務所にご依頼いただけましたら、ご希望の分割方法に応じて、関係士業や、仲介業者のご紹介等、適宜お手伝いをいたします。また、分割方法でお悩みの方も是非ご相談ください。
・共有
各相続人の相続分の割合で1つの不動産を共有する状態です。法定相続分で登記する場合や、遺産分割協議によって共有とする場合があります。法定相続分で例えると、配偶者一人、兄弟二人の場合、配偶者が2分の１、長男4分の１、二男4分の１のような割合で共有する形です。形式上分けたことにはなりますが、特に法定相続分での持分割合での共有とすることは、遺産分割を先送りしているのと同じような状況ともいえます。
≪共有のデメリット≫
- 不動産の活用がしにくくなる。
共有状態になると、不動産を賃貸する場合は、共有者の過半数（持分）の同意が必要となり、また、土地の状態を変更（宅地造成）したり、売却をするときに、共有者全員の同意が必要となります。配偶者と子3人が共有になっている程度では、大きな不自由はないこともあります。しかし、その方々にさらに相続が発生した場合、血縁的にも距離的にも関係の遠い方々との共有が発生する可能性が高く、話し合いをすることが難しくなり、結果として処分等が事実上できない状況に陥ってしまいます。
・現物分割
そのままの状態で引き継ぐ方法を現物分割といいますが、相続人の一人が一筆を全部引き継ぐ方法の他、土地であれば相続分などの割合で分筆して分ける方法もあります。
≪現物分割のデメリット≫
不動産は相続財産のなかでも価格割合が高いことが多いので、一人が不動産を承継すると、他の相続人との間で金額的な不公平が出やすいです。また、分筆をして分ける場合も、単純に面積割合で分けても、場所や接道状況などによっては価格の評価も異なってくることもありますし、分筆することによって利用価値が低下によって、不動産の価格も下がってしまうこともあり、全体的に考えると損をしてしまうケースも考えられます。
また、分筆には周辺の土地所有者と境界を確認する必要が出る場合もありますので、費用や手間もかかると考えたほうがよいでしょう。
・代償分割
代償分割とは、相続人の一人が不動産を取得しますが、現物分割のデメリットで挙げられていたように、不動産を相続した方の相続した金額の割合が大きすぎる場合があるので、その大きすぎる部分について、他の相続人に対して、代わりにお金（代償金）を支払って調整し不公平を解消する方法です。
≪代償分割のデメリット≫
不動産の価格をいくらにするかによって、支払う金額が変わるため、決定方法や、決定された金額に全員が納得できるように決める必要がありますが、合意が得られず難航する可能性があります。
また、不動産を取得する方にとっては、代償金を支払うだけの資力が必要となります。
・換価分割
換価分割とは、相続した不動産を売却して、売却したお金を相続人で分ける方法です。
売却しますので、その後の維持費（固定さん税の支払い等）の負担が免れられます。
売却の過程で、不動産の所有権移転の登記をし、売却先が決まっていなければ不動産業者等に依頼して、買い手を探すことになります。
≪換価分割のデメリット≫
換価分割をするには、売却する前提で、所有権移転登記が必要となり、その後、不動産業者に仲介を依頼するなどの費用が発生します。売却価格にもよりますが、評価した価格より取得する金額が目減りしてしまう可能性があります。また、いつ売れるかもはっきりしないので、手続きが長期にわたってしまう可能性もあります。
また、不動産を失うことは、賃貸等による収益が見込めなくなってしまいますし、自分が育ち、慣れ親しんだ土地建物であれば、それを処分することに心情的に抵抗感がある方もおられます。
